Kapitalertragsteuer oder Spekulationssteuer: der Unterschied
Die Kapitalertragsteuer, oft als Abgeltungsteuer bezeichnet, betrifft Erträge aus Kapitalvermögen. Dazu gehören Zinsen, Dividenden und Gewinne aus Wertpapieren. Eine selbst genutzte oder vermietete Immobilie im Privatvermögen fällt nicht darunter.
Verkaufen Sie ein Haus oder eine Wohnung mit Gewinn, prüft das Finanzamt stattdessen § 23 EStG. Umgangssprachlich heißt das Spekulationssteuer. Eine eigene Steuer ist das nicht: Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen gerechnet und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Bei hohen Gewinnen kann das deutlich teurer werden als der pauschale Satz der Abgeltungsteuer.
Die zehnjährige Spekulationsfrist
Steuerpflichtig ist ein Verkauf nur, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht der Tag der Schlüsselübergabe oder der Grundbucheintragung. Wer also kurz vor Ablauf der Frist verkaufen möchte, sollte den Beurkundungstermin genau planen.
Ein Beispiel: Sie haben eine Eigentumswohnung in Goslar im Frühjahr 2017 gekauft und seitdem vermietet. Ein Kaufvertrag, der im Sommer 2027 beurkundet wird, liegt außerhalb der Frist. Ein Notartermin ein paar Monate früher kann dagegen Steuern auslösen.
Haben Sie die Immobilie geerbt oder geschenkt bekommen, beginnt keine neue Frist. Sie übernehmen den Anschaffungszeitpunkt Ihres Rechtsvorgängers. Hat etwa Ihre Mutter das Haus vor zwölf Jahren gekauft, ist ein Verkauf durch Sie schon heute außerhalb der Frist.
Für kleine Gewinne gibt es eine Freigrenze. Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Wird die Grenze überschritten, ist der volle Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber.
Eigennutzung: der wichtigste Ausnahmefall
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Das Gesetz kennt zwei Varianten.
Wichtig ist der Begriff Kalenderjahr. Es müssen keine vollen 36 Monate sein. Wie knapp die Nutzung im ersten der drei Jahre ausfallen darf und wie Leerstand vor dem Verkauf bewertet wird, ist im Einzelfall heikel. Klären Sie das vor dem Notartermin mit Ihrem Steuerberater. Wer zwischendurch vermietet hat, verliert den Schutz der Eigennutzung in vielen Fällen.
- Sie haben die Immobilie seit der Anschaffung ausschließlich selbst bewohnt.
- Sie haben sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt.
- Auch die unentgeltliche Überlassung an ein Kind, für das Sie Kindergeld erhalten, gilt nach der Rechtsprechung als Eigennutzung.
So wird der Gewinn berechnet
Ist der Verkauf steuerpflichtig, zählt nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur der Gewinn. Vom Verkaufspreis ziehen Sie die ursprünglichen Anschaffungskosten einschließlich der Kaufnebenkosten ab, außerdem nachträgliche Herstellungskosten wie einen Anbau und die Kosten des Verkaufs, etwa Maklerprovision oder Notarkosten für die Löschung von Grundschulden.
Bei vermieteten Immobilien gibt es eine Besonderheit: Abschreibungen, die Sie in den Vorjahren steuerlich geltend gemacht haben, mindern die Anschaffungskosten. Der steuerpflichtige Gewinn fällt dadurch höher aus, als viele erwarten.
Eine weitere Grenze sollten Sie kennen. Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte kauft und wieder verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel rutschen. Dann gelten andere Regeln, und auch die Zehnjahresfrist schützt nicht mehr. Die Finanzverwaltung orientiert sich dabei an der sogenannten Drei-Objekt-Grenze.
Verkauf planen und Steuern vermeiden
Die einfachste Steuerersparnis ist Geduld. Läuft die Frist in wenigen Monaten ab, kann es sich lohnen, den Kaufvertrag erst danach zu beurkunden. Bei selbst genutzten Häusern sollten Sie einen Auszug vor dem Verkauf so legen, dass die Eigennutzung über die geforderten Kalenderjahre lückenlos belegbar bleibt. Melde- und Versorgerunterlagen helfen beim Nachweis.
Vor dem Verkauf lohnt auch ein Blick auf die Finanzierung. Wird ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst, verlangt die Bank häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung. Sie mindert Ihren Verkaufserlös und sollte in die Planung einfließen. Manchmal lässt sich das Darlehen auch auf eine neue Immobilie übertragen.
Die steuerlichen Fragen klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater, denn schon kleine Details der Nutzung entscheiden über das Ergebnis. Baugeld 1-2-3 in Goslar unterstützt Sie bei der finanziellen Seite: Wir prüfen Ihre bestehenden Darlehen, rechnen mögliche Ablösekosten durch und begleiten Sie bei der Finanzierung Ihres nächsten Zuhauses, ob im Harz oder anderswo.