Warum Banken bei Ferienimmobilien genauer hinsehen
Für die Bank ist die Immobilie die Sicherheit für den Kredit. Sie fragt deshalb: Wie gut ließe sich die Wohnung verkaufen, wenn es nötig wäre? Bei Ferienwohnungen ist der Kreis möglicher Käufer kleiner als bei normalen Wohnungen, und die Nachfrage hängt stark vom Tourismus ab. Viele Banken bewerten Ferienimmobilien deshalb vorsichtiger. Manche finanzieren sie gar nicht oder nur in bestimmten Lagen.
Hinzu kommt: Die Wohnung dient nicht dem eigenen dauerhaften Wohnen. Für die Bank ist sie eine Kapitalanlage mit eigenen Risiken, etwa Leerstand in der Nebensaison oder schwankende Einnahmen.
Eigenkapital und Einkommen
Rechnen Sie bei einer Ferienwohnung mit einem höheren Eigenkapitalanteil als beim Eigenheim. Die Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler sollten Sie in jedem Fall aus eigenen Mitteln bezahlen können. Wie viel Eigenkapital darüber hinaus nötig ist, hängt von der Bank, der Lage und Ihrer gesamten finanziellen Situation ab.
Entscheidend ist, dass Sie die Rate auch ohne Mieteinnahmen tragen können. Banken rechnen erwartete Einnahmen aus der Ferienvermietung meist nur vorsichtig oder teilweise an. Geht Ihr Haushaltsbudget nur bei guter Auslastung auf, wird die Finanzierung schwierig. Eine eigene, schon weitgehend abbezahlte Immobilie kann als zusätzliche Sicherheit helfen.
Bereiten Sie die Unterlagen früh vor. Neben Ihren Einkommensnachweisen braucht die Bank bei einer Eigentumswohnung meist Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Liegen Belegungszahlen des Verkäufers vor, legen Sie diese ebenfalls bei. Je vollständiger das Paket, desto zügiger kann die Bank entscheiden.
Vermietbarkeit, Lage und Zustand
Ob eine Ferienwohnung funktioniert, entscheidet sich an Lage und Objekt. Banken und Gutachter achten darauf, wie der Ort touristisch aufgestellt ist und ob er das ganze Jahr Gäste anzieht. Im Harz spielt etwa eine Rolle, ob Wanderwege, Wintersport oder Mountainbike-Angebote für Nachfrage in mehreren Jahreszeiten sorgen.
Diese Punkte sehen sich Banken häufig genauer an:
Gerade in älteren großen Ferienanlagen sollten Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage genau prüfen. Ein günstiger Kaufpreis relativiert sich schnell, wenn eine teure Sanierung von Dach, Fassade oder Aufzügen ansteht.
- Zustand von Gebäude und Wohnung sowie geplante Sanierungen der Gemeinschaft
- Höhe des Hausgelds
- Größe, Zuschnitt und Ausstattung im Vergleich zu ähnlichen Angeboten im Ort
- Belegung und Einnahmen der vergangenen Jahre, wenn die Wohnung schon vermietet wurde
- Bindung an einen Betreiber oder Hotelbetrieb, die Ihre eigene Nutzung einschränken kann
Teilungserklärung, Baurecht und Zweckentfremdung
Klären Sie vor dem Kauf, ob die Ferienvermietung überhaupt erlaubt ist. Bei Eigentumswohnungen sind zuerst die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Der Bundesgerichtshof hat 2010 entschieden, dass die Vermietung an wechselnde Feriengäste grundsätzlich zur zulässigen Wohnnutzung gehört, sofern Teilungserklärung oder Vereinbarungen der Eigentümer nichts anderes regeln. Ein ausdrückliches Verbot müssen Sie also beachten.
Auch das Baurecht spielt mit. Die Baunutzungsverordnung ordnet Ferienwohnungen in bestimmten Baugebieten in der Regel als nicht störende Gewerbebetriebe ein. Ob sie an einem konkreten Standort zulässig sind, ergibt sich aus dem Bebauungsplan. In manchen Gebieten, etwa reinen Wochenendhausgebieten, ist umgekehrt das dauerhafte Wohnen nicht vorgesehen.
Niedersachsen hat 2019 ein Gesetz gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum beschlossen. Gemeinden, in denen Mietwohnungen knapp sind, können damit per Satzung festlegen, dass Wohnraum nur mit Genehmigung als Ferienwohnung genutzt werden darf. Ob eine solche Satzung gilt, ist von Ort zu Ort verschieden. Fragen Sie im Zweifel bei der Gemeinde nach. Dort erfahren Sie auch, ob Gäste- oder Tourismusbeiträge anfallen, die Sie in Ihre Kalkulation einbeziehen sollten.
Steuern, Absicherung und unsere Unterstützung
Einnahmen aus der Ferienvermietung müssen Sie versteuern. Welche Kosten Sie geltend machen können, etwa Zinsen, Abschreibung oder Ausstattung, hängt unter anderem davon ab, ob Sie die Wohnung ausschließlich vermieten oder auch selbst nutzen. Die Regeln sind im Detail anspruchsvoll. Sprechen Sie deshalb vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater.
Denken Sie außerdem an den passenden Versicherungsschutz: eine Wohngebäudeversicherung mit Elementarschutz, falls Sie ein ganzes Haus kaufen, und eine Haftpflichtversicherung, die die Vermietung einschließt.
Als unabhängiger Vermittler aus Goslar kennen wir den Harzer Markt und wissen, welche Unterlagen Banken bei Ferienimmobilien sehen wollen. Wir helfen Ihnen, die Objektunterlagen vollständig zusammenzustellen, und rechnen mit Ihnen durch, ob die Finanzierung auch in einer schwachen Saison trägt.