So funktioniert ein Forward-Darlehen
Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die Sie lange vor dem Ende Ihrer aktuellen Zinsbindung abschließen. Der Zinssatz wird beim Vertragsabschluss festgelegt. Ausgezahlt wird das Darlehen aber erst an dem Tag, an dem Ihre bisherige Zinsbindung endet. Dann löst es den alten Kredit ab.
Viele Banken bieten Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von bis zu 60 Monaten an, also etwa fünf Jahre im Voraus. Bis zur Auszahlung zahlen Sie nichts zusätzlich. Ihre bisherige Rate läuft wie gewohnt weiter.
Ein Forward-Darlehen kann bei Ihrer bisherigen Bank oder bei einer anderen Bank abgeschlossen werden. Wechseln Sie die Bank, wird die Grundschuld meist an den neuen Kreditgeber abgetreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an, die Sie in den Vergleich einbeziehen sollten.
Wichtig ist der Unterschied zur normalen Anschlussfinanzierung. Bei einer gewöhnlichen Prolongation oder Umschuldung verhandeln Sie wenige Monate vor dem Ende der Zinsbindung zu den dann geltenden Konditionen. Beim Forward-Darlehen kennen Sie Ihre künftige Rate schon Jahre vorher und können Ihren Haushalt entsprechend planen.
Der Preis der Sicherheit: der Forward-Aufschlag
Die Bank geht ein Risiko ein, wenn sie Ihnen einen Zinssatz für einen Termin in der Zukunft zusagt. Dafür verlangt sie einen Aufschlag auf den Zins, der für eine sofortige Auszahlung gelten würde. Der Aufschlag richtet sich nach der Länge der Vorlaufzeit. Für die ersten Monate verlangen manche Banken keinen oder nur einen geringen Aufschlag, danach steigt er mit jedem Monat.
Ob sich das rechnet, weiß man immer erst hinterher. Steigen die Zinsen bis zum Auszahlungstag stärker als der Aufschlag, haben Sie gewonnen. Fallen sie oder bleiben sie gleich, haben Sie für eine Absicherung bezahlt, die Sie im Nachhinein nicht gebraucht hätten. Niemand kann die Zinsentwicklung über mehrere Jahre sicher vorhersagen. Ein Forward-Darlehen ist deshalb eher eine Versicherung gegen steigende Zinsen als eine Wette auf sie.
Diese Pflichten gehen Sie ein und für wen es passt
Mit der Unterschrift verpflichten Sie sich, das Darlehen zum vereinbarten Termin abzunehmen. Das gilt auch dann, wenn die Zinsen bis dahin deutlich gesunken sind. Wer das Darlehen nicht abnimmt, muss der Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Sie wird ähnlich berechnet wie eine Vorfälligkeitsentschädigung und kann spürbar sein.
Ein Forward-Darlehen passt deshalb vor allem dann, wenn Ihre Lebensumstände voraussichtlich stabil bleiben. Planen Sie, die Immobilie in den nächsten Jahren zu verkaufen, oder ist eine Trennung oder ein Umzug denkbar, sollten Sie gut überlegen. Klären Sie vor dem Abschluss auch, ob Sie Sondertilgungen leisten dürfen und ob ein Tilgungssatzwechsel möglich ist.
Ein Forward-Darlehen kommt vor allem für Sie in Frage, wenn mehrere dieser Punkte zutreffen:
- Ihre Zinsbindung endet in den nächsten ein bis fünf Jahren.
- Die Restschuld ist noch so hoch, dass eine Zinsänderung Ihre Rate spürbar verändern würde.
- Sie brauchen eine feste Rate, weil Ihr Budget wenig Spielraum lässt.
- Sie wollen die Immobilie langfristig behalten und selbst nutzen.
- Sie möchten nicht kurz vor Ablauf der Zinsbindung unter Zeitdruck verhandeln.
Worauf Sie beim Vergleich achten sollten
Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz. Wichtig sind auch die Länge der neuen Zinsbindung, die Kosten eines Bankwechsels, die Flexibilität bei Sondertilgungen und die Frage, ob der Aufschlag bereits eingerechnet ist. Ein Angebot der eigenen Bank ist bequem, aber nicht automatisch das günstigste.
Prüfen Sie außerdem, ob Sie Ihren bestehenden Vertrag nicht ohnehin kündigen können. Nach § 489 BGB dürfen Darlehensnehmer einen Vertrag mit festem Zins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Dieses Recht kann bei der Wahl des richtigen Zeitpunkts eine Rolle spielen.
So unterstützt Sie Baugeld 1-2-3
Wir sehen uns Ihren bestehenden Vertrag an, prüfen Fristen und Kündigungsrechte und holen Vergleichsangebote verschiedener Banken ein. So können Sie in Ruhe entscheiden, ob ein Forward-Darlehen, eine spätere Anschlussfinanzierung oder ein Gespräch mit Ihrer jetzigen Bank für Sie der bessere Weg ist.