Zuerst die Kaufnebenkosten
Bevor es um den Kaufpreis geht, sollten Sie die Kaufnebenkosten kennen. Sie fallen zusätzlich an und werden von Banken nur ungern mitfinanziert. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Kosten für Notar und Grundbuch und, wenn ein Makler beteiligt ist, die Maklerprovision.
In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuch können Sie grob mit 1,5 bis 2 Prozent rechnen. Die Maklerprovision ist frei verhandelbar. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf einem privaten Käufer seit Ende 2020 höchstens die Hälfte der Provision auferlegt werden. Je nach Fall kommen so in Goslar oder im übrigen Harz schnell 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises zusammen.
Ein Beispiel zur Einordnung: Bei einem Einfamilienhaus für 300.000 Euro sind das allein 15.000 Euro Grunderwerbsteuer. Mit Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler landen Sie schnell bei 21.000 bis 30.000 Euro, die vor dem ersten Euro Kaufpreis bezahlt sein wollen.
Die gängige Faustregel und ihre Grenzen
Verbraucherportale wie Finanztip empfehlen als Richtwert: Kaufnebenkosten plus etwa 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln. Wer das schafft, bekommt in der Regel deutlich bessere Konditionen, weil das Risiko für die Bank sinkt. Fachleute sprechen vom Beleihungsauslauf, also dem Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Je niedriger er ist, desto günstiger wird der Kredit meist.
Diese Regel ist aber kein Muss. Viele Finanzierungen funktionieren auch mit weniger Eigenkapital, solange zumindest die Nebenkosten gedeckt sind. Entscheidend ist, dass die monatliche Rate dauerhaft zu Ihrem Einkommen passt und ein Polster für Unvorhergesehenes bleibt.
Wichtig ist außerdem eine Rücklage nach dem Kauf. Wer alles Ersparte in die Immobilie steckt, gerät bei der ersten kaputten Heizung oder einem Jobwechsel unter Druck. Ein Puffer von mehreren Monatsgehältern sollte auch nach dem Notartermin noch auf dem Konto liegen.
Ein weiterer Punkt wird oft übersehen: Banken staffeln ihre Konditionen häufig in Stufen des Beleihungsauslaufs. Schon ein paar tausend Euro mehr Eigenkapital können deshalb dazu führen, dass Sie in eine günstigere Stufe rutschen. Umgekehrt kann es sinnvoll sein, nicht jeden Euro einzusetzen, wenn der Zinsvorteil klein ist und die Rücklage dafür schrumpft.
Was Banken als Eigenkapital anerkennen
Eigenkapital ist mehr als das Guthaben auf dem Girokonto. Banken rechnen in der Regel folgende Bausteine an:
- Guthaben auf Tagesgeld-, Festgeld- und Girokonten
- Wertpapiere wie Fonds oder Aktien, wenn sie rechtzeitig verkauft werden können
- Bausparguthaben, vor allem bei zuteilungsreifen Verträgen
- ein bereits bezahltes Grundstück, auf dem gebaut werden soll
- Schenkungen oder Darlehen aus der Familie, wenn sie verbindlich zugesagt sind
- Eigenleistungen am Bau in einem realistischen und nachweisbaren Umfang
Wenn das Eigenkapital knapp ist
Eine Finanzierung mit sehr wenig oder ohne Eigenkapital ist möglich, aber anspruchsvoller. Banken prüfen dann Einkommen, Sicherheit des Arbeitsplatzes und die Immobilie besonders genau. Die Zinsen liegen in der Regel höher, und eine höhere anfängliche Tilgung ist oft sinnvoll, damit die Restschuld am Ende der Zinsbindung nicht zu groß bleibt.
Es gibt Wege, die Lücke zu verkleinern. Förderdarlehen der KfW oder der NBank, der Förderbank des Landes Niedersachsen, können die Finanzierung ergänzen. Ob und zu welchen Bedingungen ein Programm passt, hängt vom Vorhaben und vom Stand der Programme ab und muss im Einzelfall geprüft werden. Auch Eigenleistung kann helfen, sollte aber ehrlich geplant werden. Wer berufstätig ist und Kinder hat, schafft am Wochenende oft weniger als gedacht.
Manchmal ist es auch klüger, den Kauf um ein oder zwei Jahre zu verschieben und in dieser Zeit gezielt zu sparen. Das muss nicht schlechter sein, als heute mit sehr dünner Decke zu kaufen. Eine ehrliche Haushaltsrechnung zeigt, welcher Weg zu Ihnen passt.
Auch der Zeitpunkt spielt eine Rolle. Banken wollen sehen, dass das Eigenkapital tatsächlich verfügbar ist. Halten Sie deshalb Kontoauszüge, Depotauszüge und Nachweise über Schenkungen bereit. Gelder, die erst nach dem Notartermin frei werden, etwa aus einem Bausparvertrag ohne Zuteilung, lassen sich nur eingeschränkt einplanen.
So unterstützt Sie Baugeld 1-2-3
Wir rechnen mit Ihnen gemeinsam durch, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen können und wie viel Sie besser als Reserve behalten. Als unabhängiger Vermittler vergleichen wir Angebote verschiedener Banken und prüfen, ob Fördermittel in Frage kommen. So sehen Sie vor dem Kauf, welche Rate Sie erwartet und wie viel Spielraum bleibt.