Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen und Kosten im Griff behalten

Ihre Möglichkeiten am Ende der Zinsbindung

Am Ende der Zinsbindung ist Ihr Darlehen in den meisten Fällen noch nicht abbezahlt. Für die Restschuld brauchen Sie einen neuen Zinssatz. Dieser Zeitpunkt ist eine echte Chance, denn Sie können die Bank wechseln, die Tilgung anpassen oder Sondertilgungen leisten, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Ihre Bank muss Sie nach § 493 BGB spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung informieren, ob sie zu einer Verlängerung bereit ist, und dabei den angebotenen Zinssatz nennen. Drei Monate sind für einen gründlichen Vergleich aber knapp. Planen Sie besser deutlich früher.

Nutzen Sie den Zeitpunkt auch, um Ihre Finanzierung neu auszurichten. Ist Ihr Einkommen gestiegen, kann eine höhere Tilgung sinnvoll sein. Ist die Rate knapp, lässt sie sich durch eine niedrigere Tilgung entlasten, auch wenn sich die Laufzeit dadurch verlängert. Auch zusätzliche Mittel für eine Modernisierung lassen sich bei dieser Gelegenheit oft mit einplanen.

Grundsätzlich haben Sie drei Möglichkeiten, die sich in Aufwand, Kosten und Zeitpunkt unterscheiden:

• Prolongation: Sie bleiben bei Ihrer bisherigen Bank und vereinbaren einen neuen Zinssatz. Das ist einfach, weil Notar und Grundbuch nicht nötig sind. Das Angebot ist aber nicht immer das günstigste.
• Umschuldung: Sie wechseln zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank. Die Grundschuld wird meist abgetreten, dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Ein besserer Zins kann diese Kosten jedoch oft ausgleichen.
• Forward-Darlehen: Sie sichern sich bis zu etwa fünf Jahre im Voraus einen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung. Dafür zahlen Sie einen Aufschlag und verpflichten sich, das Darlehen abzunehmen.

Was ein besserer Zins ausmachen kann

Wie viel Sie mit einem guten Vergleich sparen, hängt von Restschuld, Zinsunterschied und Laufzeit ab. Eine vereinfachte Beispielrechnung ohne Bezug zu aktuellen Konditionen zeigt die Größenordnung: Bei einer Restschuld von 200.000 Euro bedeutet ein um 0,5 Prozentpunkte niedrigerer Sollzins im ersten Jahr rund 1.000 Euro weniger Zinsen. Da die Restschuld durch die Tilgung sinkt, wird die jährliche Ersparnis danach kleiner. Über eine zehnjährige Zinsbindung kann sich der Unterschied trotzdem auf einen Betrag in der Größenordnung von mehreren tausend Euro summieren.

Das Beispiel ist bewusst einfach gehalten und kein Angebot. Ob und wie viel Sie tatsächlich sparen, zeigt nur ein Vergleich konkreter Angebote zu Ihrem Zeitpunkt. Ziehen Sie dabei die Kosten eines Bankwechsels ab.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Viele Eigentümer kennen eine wichtige Regel nicht. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB können Sie einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang des Darlehens kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Das gilt auch dann, wenn Sie eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren vereinbart haben. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in diesem Fall nicht an.

Wichtig ist der Startpunkt. Wurde nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über den Zinssatz oder die Rückzahlung getroffen, etwa bei einer Prolongation, beginnt die Zehnjahresfrist mit dem Datum dieser neuen Vereinbarung. Bei Forward-Darlehen kann das bedeuten, dass die Frist früher beginnt, als viele denken. Ob ein Kündigungsrecht besteht und wann es greift, sollten Sie im Einzelfall prüfen lassen.

Das Sonderkündigungsrecht ist vor allem dann interessant, wenn Sie eine lange Zinsbindung abgeschlossen haben und die Zinsen inzwischen niedriger sind als in Ihrem Vertrag.

Ihr Zeitplan für die Anschlussfinanzierung

Ein bewährter Ablauf sieht so aus: Etwa drei bis fünf Jahre vor dem Ende der Zinsbindung lohnt ein erster Blick, ob ein Forward-Darlehen für Sie in Frage kommt. Spätestens ein Jahr vorher sollten Sie Restschuld, Fristen und Vertragsunterlagen zusammentragen. Die Verbraucherzentrale Hamburg rät, nicht auf das Angebot der eigenen Bank zu warten, sondern selbst aktiv verschiedene Angebote zu vergleichen.

Halten Sie für den Vergleich Ihren Darlehensvertrag, den letzten Kontoauszug des Darlehens, aktuelle Einkommensnachweise und Unterlagen zur Immobilie bereit. Haben Sie seit dem Kauf modernisiert, etwa eine neue Heizung oder neue Fenster eingebaut, kann das den Wert Ihrer Immobilie erhöhen und sich positiv auf die Konditionen auswirken.

So unterstützt Sie Baugeld 1-2-3

Wir prüfen Ihren bestehenden Vertrag auf Fristen und Kündigungsrechte, vergleichen das Angebot Ihrer Bank mit Angeboten anderer Banken und übernehmen auf Wunsch die Abwicklung eines Wechsels. So treffen Sie Ihre Entscheidung auf einer klaren Grundlage und ohne Zeitdruck.